地价迈入“万元时代”，徐州楼市改善需求如何满足？

Original 克而瑞徐州克而瑞徐州 2022-07-02

徐州，作为一个拥有超过880万人口的特大型城市，人口基数远超国内一些强二线城市，同时，徐州作为国家“一带一路”重要节点城市，淮海经济区中心城市，虹吸效应十分明显。正是这种巨大的虹吸效应，造就了如此庞大的人口基数，为近年来徐州城市发展的方方面面都提供了强大的动能支持；尤其是房地产的发展更是受益颇多。

近十来年，徐州房地产发展势头一直是持续向好，时至今日，徐州市房地产市场仍然保持着稳中向上的态势，且仍葆有活力。

赶超南京，进入“万元时代”后仍有上涨空间

2010年至2020年十年间，在前半段无论是规模还是增速增量，在江苏省各重点城市中均持续处于较低水平。直到2017年这一现状才被扭转，从长期的“跟随者”一跃成为“领导者”。

2018年，徐州市年成交量首次突破千万级大关，市场成交量达到1244万㎡，全面赶超南京完成市场交接棒，并从此连续领涨江苏全省。

尤其是在2020年疫情期间，徐州市前5个月的市场成交量达255.11万㎡，紧随南京276.57万㎡。这表明徐州在“疫情”等外力影响下的自我复苏能力非常强大，更反映出徐州房地产市场仍然存在巨大的需求，未来市场规模仍将维持在高量级水平。

2009年和2017年作为徐州市房价上涨的两次“跳跃”转折点，涨幅分别达到67.6%和22.18%；这两次“跳跃”将徐州市房地产市场分割成了明显的三个阶段，在2019年时徐州市房地产住宅成交均价突破万元，使得徐州成功进入第四个阶段——“万元时代”。根据前三个阶段的价格规律显示，徐州当下的“万元时代”还将在未来4-5年内得到延续，基于万元基准实现稳定上涨。

“万元时代”下，大面积产品成交走俏

随着“万元时代”的来临，市场成交结构呈现出大面积段正在不断扩大的特征，大面积产品已然走俏成为市场成交主力。

进入2018年后，市场上100㎡以下的小面积产品成交逐年下降；而100-140㎡产品成交出现明显上涨，且成交占比越发集中；尤其是130-140㎡和140-150㎡产品在近年的增长保持连年扩大的态势，表明市场大面积产品已经成为市场主力。

与之相对应的是，近年来徐州三房、四房产品的成交也呈现出逐年增长的态势，尤其是2019年三房成交占比33%，四房成交占比45%；三房、四房产品已经成为徐州市场中的绝对主力。

由小面积到大面积、由小户型到大户型，实际上是反映了徐州客户购房需求路径的演变过程——从以往拘泥于小面积低总价的局促空间，转向对房子功能空间尺寸、数量和整体舒适度上的追求。直接跳过小户型的过渡性居住，“一步到位”地奔向功能齐全、舒适度高的大户型。

可以看出，量价齐增的“万元时代”背景之下，不仅市场供求结构被改变，客户需求也被重塑。其实，“由小到大”的需求变化从侧面也反映出徐州正逐渐进入“改善型”市场，在此变化之下，无论是户型产品的设计，还是客户的购房需求、关注点都将随之发生变化。

改善型需求更关注居住舒适度

通俗地讲，所谓的改善型市场就是购房者对更大面积的房子提出了需求，即进入了“大房时代”。

据克而瑞针对改善型客户所做的购房需求调研数据显示，在“大房时代”下，购房者的购房关注点有了较为明显的变化。

如图所示，客厅、阳台、南向房间数量等三个点成为较为集中的关注点。客户对客厅和阳台的集中关注，是对居家生活中“动区”的提出了更高要求，希望平时居家时与家人互动或举行家庭聚会时有更大的活动空间。而对朝南房间数量的要求则体现出客户意识到采光、日照为日常健康生活带来的益处，深知户型面宽大小能提升居住舒适度这一要点。整体上都反映出了“大房时代”下客户对功能区的空间尺寸、朝向面宽有着更高的要求。

从上图我们就可以直观地看出，客厅、主卧、阳台等功能区成为当前客户最想扩大的功能区。换句话说就是，大客厅、大阳台、大主卧的房子住起来最舒服。

华润置地公元九里项目的多面宽、大阳台、大卧室产品入市

华润置地公元九里作为华润置地深耕徐州十年的第7座匠心力作，全球第16座“九里系”，基于湖居而高于湖居，不仅占据城市湖景资源，还为“九里系”项目赋予了极高的产品力。

此次华润置地公元九里项目即将推出的产品中就有一款产品力极高，且在客厅、阳台等功能区均有亮点。

▲140㎡三房两厅两卫

据前文所述，徐州已经进入改善型市场，“大房时代”下对产品舒适度的追求成为市场主流；所以华润置地公元九里推出的140㎡产品摒弃市场上常规四房设计，坚持以“舒适度”为产品设计的首要原则，将140㎡空间做成三房，主动契合客户需求，在户型布局、功能空间尺寸等方面做出了调整创新。

首先，从户型布局来看，华润置地公元九里项目三室朝南，并将南向客厅空间横向拓宽至6m，不仅增加了采光面宽，还增加了客厅活动空间和可变空间，为今后生活提供更多场景空间。

其次，在客厅横向拓展的同时，阳台也随之实现了扩展，南向6m的超宽阳台提供了更为宽阔的景观视野和更灵活的生活空间。

第三，卫生间集中分布于东北角，干湿分离效果明显，且主卧带卫生间在居住私密性和居住品质提升方面有明显助益。

总得来说，华润置地公元九里项目此次推出的140㎡三房两厅两卫的户型同时实现了“大客厅、大阳台、大卧室”等“大房时代”下的尺度要求，在功能空间的大小方面可以完全满足“三口之家”、“二孩之家”等多种家庭结构的居住需求，实现市场上大多数改善型客户的居住梦想，上市后必将是区域爆款户型，成为市场上青睐的宠儿。

结语

户型设计一直以来是开发企业在市场竞争中致胜的法宝，每款经典户型的成型也都是在市场需求不断演变下不断迭代升级的结果。就当前的徐州市场而言，已经进入改善型市场后的“大房时代”，客户在购房时所产生的新需求正在不断推动户型产品的迭代升级。在这样的市场环境和客户需求下，华润置地公元九里项目此次推出的140㎡大面宽、大阳台、大卧室户型无疑是市场标杆。

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